大温母子反目!儿子强行出售联名房产,寡母反对无效

2024-07-07     温房网 237 21

据CTV News报道,BC省的一名法官下令出售大温素里市的一处住宅。该住宅为母子共有房产。母亲反对出售,并且一直住在这栋房子中。



“爱的供养”太烧钱,母子反目

这座4卧4卫的独立屋位于素里市72大道,由Rahim Ramzan Punjani和自己的母亲Malek Aminmohamed Dhanani共同拥有。

母子二人就是否卖房、购买和维护房子的费用以及收益分配产生了分歧,并闹到法院。

Punjani称,自己在2015年12月支付了13.2万加元的首付,买下这栋房子,供母亲Dhanani和她的第二任丈夫居住。

当时,出于“进行遗产规划并减轻税收负担”的目的,将母亲列为了房产的共同所有人,权共有(Joint Tenancy)的方式共有产权



不仅是首付,房子的过户费、贷款月供、维修费用、保险、地税和水电费等等,也一直都是由Punjani支付的。

去年,Punjani的继父去世。目前,Dhanani仍然居住在这栋房子里。同住的还有她的朋友以及朋友的儿子。房子的地下室出租,居住着不止一名租客。

地下室的租客倒是交租金,但都是交给Dhanani,Punjani从未拿到过一分钱。

现在,Punjani表示自己已经无力负担这处房产的费用了。特别是房子目前需要更换屋顶,费用是4万加元。 

同时,这栋房子已经大幅升值。2024年的最新估值为159万加元,比购买时的66万加元翻了一番还多。



因此,Punjani希望把房子卖掉。

母亲Dhanani反对卖房。她没有否认房子的首付和月供是儿子负担的,但辩称自己出售之前房产获得了40万加元,这笔钱被Punjani用来购买了另外两处房产。

Punjani从事金融服务行业。同时,寡居的Dhanani已经73岁了,多年来一直是一名家庭主妇,受教育程度有限,还有一系列健康问题。

她已故的第二任丈夫掌管所有的家庭财务。由于夫妻两人年事已高,而且丈夫身体不好,所以房子的各项费用主要由儿子Punjani负担。但她的丈夫生前也投入了不少资金来改善房子的状况。



因此,Dhanani认为,虽然房子的所有权文件上有儿子Punjani的名字,该房产仍然属于她自己。但如果儿子断供,她自己无法支付维护这处房产的费用。

共同产权无法阻挡卖房

这起家务官司的一个特殊之处在于房子的共有产权。

在BC省,财产共有存在两种形式:联权共有(joint tenancy,也叫共同共有)和分权共有(tenancy in common,也叫按份共有)。



共同共有,意味着每个业主对整个财产拥有不可分割的权益,即“所有权一致、利益一致、占有一致和时间一致”。

这里面有一个“生存权”原则:如果两名业主是联权共有人,其中一人去世,他/她的份额将在其死亡后自动转移给幸存的联权共有人,而不能按照自己的意愿留给其他任何人。(作为联权共有人持有房产有一些税收优惠,可以减少遗产税。)

这一点有别于“按份共有”。按份共有的业主所享有的财产份额是可分割的,业主可以独立转让自己的份额。如果其中一位业主去世,他/她可以将自己的财产份额留给他们选择的任何人。

本案中,Dhanani母子对于素里的房产,是共同共有。


根据BC省的《财产分割法》,拥有至少50%财产所有权的共同所有人一方或多方可以请求法院出售该财产并分配收益。法院在收到此类请求时必须下达出售令,除非法院认为有“充分理由”不这样做。


这也是本案中发生的情况——法官没有发现足够充分或者正当的理由阻止出售房产。

一方面,没有证据表明存在“具有约束力和可执行性的协议”要求双方在一定时间内持有该房产。

另一方面,Dhanani也没有主张自己对该房产的潜在出售拥有优先购买权。



虽然Dhanani辩称,如果法院下令出售房产,她将陷入困境,并声称她的年龄、健康状况和经济状况,应该构成法院行使其自由裁量权并拒绝出售的“充分理由”。

但法官认为,“拒绝出售令申请并不能使被告免于困境”,“现实情况是,双方都既没有意愿,也没有足够的资源来维护该房产。”

“要求原告继续为他不住的房子付钱是不合适的。如果双方都不愿意或无法保留该房产,那么被告几乎不可避免地要搬家。无论诉讼结果如何,她都将面临一定的经济和情感挑战。”



法官进一步指出,由于Dhanani仍然可以参与销售过程,如果她负担得起,她可以取得儿子对该房产的权益。

另外,销售所得将归法院暂代保管,如果她成功申诉该房产完全属于她自己,就有可能索取100%的售价。从这个角度而言,Dhanani的困境“被抵消或削弱了”。

从另一个角度来看,Dhanani声称儿子不享有对该房产的权益。如果这种说法成立,法院又不下达出售令,Punjani就可能面临潜在的经济困难,因为他不得不保留和继续供养不属于自己的房子。

因此,Dhanani不能想当然地认为,当儿子不住在该房产且其合法所有权受到威胁时,仍然会继续支付与该房产相关的所有费用。

在这种情况下,法官认为除了把房子卖掉,没有其他合理的解决方案。他最终签发了出售令,按照Punjani在诉状中提出的条款出售这栋房屋



但法官也在判决书中指出,卖房所得的收益如何分配,依然未决。因此这母子俩还有可能再一次因为怎么分钱而对簿公堂。

实际生活中,从税务规划和养老需求出发,父母和子女采用联权共有方式持有房产的情况并不罕见。但这个案子告诉我们,一家人也要明算账。否则不但好好的养老计划泡汤,亲人还可能反目成仇。


长按下面的二维码,就能扫描关注我们的公众号哦~

 unnamed.jpg

做个看完就转的好同志

相关新闻