20年投资老司机都被骗!加国地产诈骗女王面临100多项指控

2023-05-31     温房网 615 21

事情要从新冠疫情早期加拿大房地产市场正经历着过山车般的剧变说起。

2020年夏天的某个清晨,居住在安省的退休老兵Dundas Kwok的电子邮箱传来了“叮”的提示音,Kwok旋即扶了扶眼镜,身体前倾,毫不犹豫地点击了进去。

这封邮件来自Courtney Wallis Simpson,自称是房地产顾问。

在邮件中,Simpson表示自己有两个超级独家的未公开房源,或许Kwok会感兴趣。尽管Kwok完全不认识这位发件人,但作为一个热衷于寻找投资机会的房地产投资专家,他的好奇心被点燃了。

这位67岁的老兵在房地产开发行业摸爬滚打了将近20年,之前还在Markham的金广场购物中心担任过市场营销和销售总监,后来还开了一家经纪公司,最后进军房地产开发领域。

真可谓是有勇有谋、经历风雨的大佬!于是,Kwok迅速回信给Simpson,表达自己愿意继续了解更多的精彩情报。

然而,Kwok那时并不知道,面对自己的是一个怎样的惊天诈骗圈套。

夹板上的奶酪

那么,这两处“诱人”的房源在哪里呢?

Simpson解释说,第一个是Barrie的联排别墅项目,标价为$300万元。第二个是安省Stouffville的一处物业,挂牌$250万元出售,占地超过4英亩,是一个潜在的土地储备项目。也就是说,如果Kwok购买这块地皮,就可以找准时机开发,赚得盆满钵满。

随着了解越来越深,Kwok对Simpson推荐的机会彻底心动。

加拿大房地产市场曾在疫情初期陷入停滞,但当时有迅速回暖的趋势,房贷利率创下了3年来的新低。随着居家办公逐渐成为主流,那些住在拥挤市中心的白领们纷纷转向像Barrie和Stouffville这样的舒适社区。Kwok深思熟虑后打算抓住这个机会分杯羹!

放长线钓大鱼

Simpson称自己为丈夫所有的一家房地产经纪公司工作,而实际上她才是幕后真正的大佬。在与Kwok合作的日子里,Simpson展现出了博学和专业的一面,这让Kwok感到非常放心。

她为Kwok呈上了关于土地的详细文件,包括规格、场地规划和环境报告,并且一丝不苟地回答了所有的提问。地皮交易相当复杂,需要考虑许多因素,比如区划法规和土地修复。

Kwok在2020年夏季和2021年之间多次前往这些地点考察,并不时与Simpson会面。每次Simpson都热情友善地接待他。

杀猪

当遇到一些实操性的困难时,Simpson会秉持着公正专业的态度,强调他随时可以改变主意,并且不会支付任何罚款。她甚至给Kwok发了一份解除合同,允许他收回定金。

在被说服之后,Kwok通过支票向Simpson寄去了总计$25万元的两笔定金。

不过,一段时间后,当Kwok与同行详细讨论这些交易的复杂性后,他最终决定退出。

2021年6月,他联系了Simpson,提出取消交易,并给她发送了解除合同。Simpton回信确认交易已取消。

几天后,当Kwok再联系她提出退钱时,她说自己正在搬家,等有空会给他寄支票,并承诺会尽快联系。

之后的“剧情”可想而知了,Kwok开始紧张起来。

几天过去了,Simpson没有给他任何回音。当他再次拨打Simpson电话时,却发现她的号码已经注销了。

地产诈骗“女王”

一年多以来,Kwok都被牢牢地掌握在Simpson的手里。那么,到底是怎样的一个人物,能把从事房地产投资20多年的风云人物耍得团团转呢?

根据Kwok回忆,身材娇小的Simpson染了一头金发,55岁的她雄辩如簧,充满了能量和野心,Kwok能感觉到她鲨鱼般的本能。

Simpson从小就表现出对名利的渴望,在1990年就取得了房地产经纪人牌照,大约2年后又取得经纪业务牌照,并开设了自己的经纪公司,对地产行业了如指掌。她的受害人不仅有一般的投资者,还有地产开发商和地产经纪人。

在地产经纪行业摸爬滚打几年后,Simpson的地产事业发展得不如预期,即没赚到钱,也没赚到名。于是,在2000年代初期,Simpson建立了一个与楼花相关的投资基金,并说服一些朋友和熟人投资。

当时的楼市并不像现在这么热门,但是市场一直上升。和她打交道的人有钱但不知道如何投资。她了解房地产行业,而且很有说服力。

很明显,她是这块料。

在Simpson的投资模型里,投资者通过她以高利率向那些购买了楼花的人提供临时资金。购买楼花的买家可以在整栋楼完工后开始还房贷,但如果他们支付入住费(occupancy fee)就可以入住。这笔入住费,就是Simpson说服她的投资者以贷款的形式借给那些楼花买家。

作为回报,投资者每月收到这笔贷款的分红,最高可达每周25% 。

最终,Simpson有了几十个新客户。她利用投资资本作为最初投资者的假股息,然后随着客户的增加重复这一过程。其实就是庞氏骗局的套路。

到2005年,她有60多个客户,他们认为自己找到了一个挣快钱的捷径,却完全没有意识到,他们已然走进一个经典的庞氏骗局。而且,他们大部分都是Stouffville当地人。

为了为还清公寓投资者的钱,维持庞氏骗局的运转,Simpson还开始了一个新的骗局: 在 Stouffville 及周边地区兜售尚未上市的商业地产,然后从多个买家那里收取定金。其中一处是 Stouffville 的一个广场,Simpson将其卖给了100位不同的投资者。

很快,大量资金在Simpson和她的投资者之间来回流动。

为了不让安省房地产委员会(Real Estate Council of Ontario,RECO)的调查员追查到她伪造了信托账簿和银行信息,Simpson越来越迫切地需要钱来结清她最初的投资者群体。

她甚至用自己的三处个人财产申请了昂贵的私人抵押贷款,一度为债务支付260% 至520% 的年利息,并在20多个商业地产账户之间游走。

2005年秋天,Simpson露出了破绽。熟人客户Emily发现骗局真相后决定报警,还有另外一名客户找私家侦探调查后也持有证据。

2005年11月初,Simpson向警方自首,那时候当局已经对她进行了两个月的调查。RECO 吊销了她的经纪人和经纪业务牌照,并下令冻结她的公司银行账户。

Simpson的骗局总共造成了近$1500万元的损失,其中包括140多名受害者,她因此受到了23项指控。当年12月,她以40万元保证金保释。

2007年4月,Simpson被判处5年有期徒刑,并被勒令赔偿450万元。法院下令的接管人通过清算Simpson的资产找回了1150万元。在联邦监狱服刑期间,又因为违反安省的《房地产和经纪业务法》(Real Estate and Business Brokers Act)而判刑2年,与前罪同时执行。

2008年11月,Simpson获得减刑并假释出狱。但好景不长,2010年4月因为违反假释规定而再次入狱并服刑60天。

2012年,Simpson离开家乡Stouffville搬到Bracebridge,试图恢复经纪人牌照但遭拒。不久,她的丈夫取得经纪人和经纪业务牌照,开设了Wynn Realty 地产公司,为Simpson打开了一个新世界。她以地产顾问自称做着无牌地产经纪人的事。

在Bracebridge待了几年之后,她又搬回Stouffville,尽管当地很多人受过她的骗,但她在当地也有很多社会关系。Simpson一家租住在当地高尔夫俱乐部边上的一个封闭式小区,是一所5卧7卫的大房子。

到2019年1月,Simpson所展示的Wynn Realty公司的地产项目,大部分是可供开发的空地,且低于市场价,这非常有吸引力。Simpson就靠此利用欺诈手段从Kwok等买家那里收取了5万至30万的定金,至少有16名受害者。被骗的人士不少是地产专业人士。

终于有纸包不住火的那一天。

2021年6月25日,RECO 布了对Wynn Realty公司的公众警告,该公司因违反《房地产和经纪业务法》而吊销执照。

8个多月后,也就是 2022年3月,警方开始了调查;7月,皮尔区警方逮捕了Simpson夫妇,正式指控他们欺诈、伪造、盗窃和持有犯罪所得,共面临100多项指控。

不过,加拿大的司法程序相当漫长,而且,对于金融犯罪的后果,法律相当宽松。那些被骗的人能不能要回自己的钱,只有天知道。

最可笑的是,Simpson从去年7月被捕以来,撰写并自行出版了《芝士蛋糕之爱》,这是即将出版的烹饪书系列的第一卷——她最近的爱好。

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