加国GDP超预期,央行下周加息机会飙升!房租还要涨

2023-06-01     温房网 804 21


今天上午,加拿大统计局发布报告称,2023年第一季度实际GDP年化增长率为 3.1%,超出预期的2.5%。经济学家普遍认为,加拿大央行下周加息的可能性将进一步增加。



两周前,加拿大4月份的通货膨胀率出人意料地不降反升,已经引发了人们对央行为了确保通胀率回到2%的预期目标而再次加息的担忧。


鉴于对加息的预期,加拿大五大行已经在过去两周一连串地上调了固定利率房贷的利息率。


固定房贷利率再次上调


房贷固定利率一般是锚定加拿大政府5年期债券收益率,而后者已经飙升了70多个基点。截至周一,它目前处于3.58%的14个月高点,高于本月早些时候的近期低点2.87%。



BMO、CIBC 和 RBC 在过去一周都提高了部分公布的固定房贷利率。 这主要是针对较短期的贷款。例如,BMO 将 1至3年期固定期限利率提高了10-65个基点,而RBC将同类产品利率提高 了10个基点。


在过去的一个半星期里,大多数贷方在全国范围内提供的5年固定期限的有保险房贷(首付低于20%)利率也平均上涨了0.16%,而无保险的5年期固定利率上涨了约0.10%。



Butler Mortgage 的贷款经纪人Ron Butler 预计,如果央行再次加息,固定利率将再上涨40至60个基点。


The Mortgage Group的贷款经纪人、前投资银行家Ryan Sims表示,隔夜利差,尤其是短期利差的飙升更令人担忧。


1年期债券收益率现在比5年期债券收益率高108个基点,这解释了短期固定房贷利率上升的原因。



“隔夜融资市场开始出现一些压力,而且压力越来越大。 银行开始对商业、住宅甚至银行同业拆借中的大量风险进行定价,这导致流动性紧缩。债券市场是最大和最深的资本池,一些参与者越来越担心了。”


Sims认为,“到2023年秋天,我们可能会看到对流动性造成严重破坏的系统受到一些冲击。……基于此,即使债券收益率和最优惠利率下降,我也不认为所有这些都会流向借款人,因为银行将保持高利差以应对假定的风险和总体信贷紧缩。”


他补充说,虽然利率上升本身不会导致经济衰退,“但是利率上升的速度和收益率曲线的倒挂表明经济衰退正在迫近。”


房租还要涨


随着加拿大央行迅速提高利率,借贷成本飙升,越来越多的房东开始亏钱。这种压力可能很快反映在租金上。




根据CIBC和研究机构Urbanation发布的最新《2023大多地区公寓投资报告》,该地区的大多数投资者(52%)在2022年的房产投资上现金流为负数,是该研究自2017年启动以来的第一次。


这意味着租金产生的收入不足以支付房主的贷款月供、地税和公寓管理费,投资者可能会逐月亏损。




该报告的作者之一Shaun Hildebrand 表示,虽然2022年对多伦多的投资者来说是艰难的一年,但预计2023年情况会更糟。


公寓投资者通常更青睐楼花,在预售时锁定当时的市场价格,并在几年后竣工时按照该价格收房,如果房产价值在建设期间上涨,最终在房子开始投放到租赁市场时,投资者就相当于用低于市场价值的价格买到了房子,但是又能以今天的价格收租金,从而获得可观的现金流。



但随着过去一年房地产市场稳步调整和利率快速上升,如果一些投资者现在需要为他们在市场高峰时期购买的房产办理贷款,成本自然也是水涨船高。


这对于租房市场来说,不是什么好消息。因为近年来随着房东进行财务调整以适应更高的利率,加拿大各地的租金价格已经飙升。


Rentals.ca 的数据显示,4月份加拿大的平均租金突破2000加元,同比上涨近10%,比2021年4月的大流行低点高了20%。安省上个月的年度租金涨幅最大,同比增长16.7%,达到平均2421元; BC省的增幅是所有省份中最低的,为5.6%。



Hildebrand表示,即使租金迅速上涨,对于持有浮动利率房贷或续签固定利率房贷的房东而言,也不足以抵消拥有房产的成本。所以,以往投资者们熟悉并且行之有效的商业模式已经难以为继。


有人也许会说,这不正好逼着投资者卖房子,增加房源供应吗。


实际情况远不是这么简单。因为投资者对于加拿大房屋租赁市场有着举足轻重的影响。


在加拿大的主要城市,专门为出租目的建造的楼盘很少,大部分是商品房。投资者是购买这些房产的主力军。


根据加拿大统计局的数据,从2016年到2020年,在多伦多建造的公寓单元中,近60%为租赁投资者所有,比十年前增加了20%。 



在温哥华,租赁投资者的房产几乎占所有公寓建筑的一半,并且随着时间的推移出现了和多伦多类似的增长。


由于租赁投资者更青睐楼花,一旦他们购买的意愿或能力下降,开发商也就不会开工,进而影响住房供应。


而且,即使借贷成本上升,投资者也不会优先选择出售房产。因为长期持有,回报更高。



UBC尚德商学院房地产经济学教授 Thomas Davidoff表示,温哥华房地产租赁和买卖市场的住房供应受限,导致租金上涨。虽然近年来投资者的商业案例有所恶化,但从长远来看,它一直并且应该继续保持强劲。


随着房产价值和租金的上涨,那些能够长期持有房产的人可能会获得“丰厚的回报”。


所以,房地产的高借贷成本,最终还是要落到处于财富链条最末端的租房客身上。即使没有自己的房子,他们也被迫要扛起不能承受之重。


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