据BC物业估价局（BC Assessment）公布的最新政府估价，2025年列治文估价最高的十大物业中9套是农地豪宅。

这些位于城市边缘的农地豪宅之所以受到投资者的追捧，部分原因是投资者预期这些农业用地最终逃不过城市化的命运，一旦政府将农业用地重新分区规划为住宅用地，地价将大幅增长，带来可观收益。

那么，这些被BC省府步步为营、处心保护的城市近郊农业保留地（Agricultural Land Reserve，ALR），真的逃不过城市化的洪流吗？

这些位于城市边缘的农地豪宅之所以受到投资者的追捧，部分原因是投资者预期这些农业用地最终逃不过城市化的命运，一旦政府将农业用地重新分区规划为住宅用地，地价将大幅增长，带来可观收益。

那么，这些被BC省府步步为营、处心保护的城市近郊农业保留地（Agricultural Land Reserve，ALR），真的逃不过城市化的洪流吗？

目前看来，这种迹象正在抬头，就连一直坚持保护ALR的《温哥华太阳报》专栏作者Douglas Todd日前都撰文呼吁改革ALR。

ALR的起源

据Optimist报道，在1972年大选之前，当时的BC新民党政府在时任省议员Harold Steves的倡导下建立了农业保留地政策，其目的是保留住BC省内的优质农田，确保农民重返土地，保障粮食产出安全，避免农业用地被商业和住宅开发所取代。

在政策开始的前四年，BC省出售或出租了大约1万英亩的土地给年轻农民，甚至帮助他们挽救了当年濒临破产的蓝莓种植产业。

同期，农业保留地还包括给农民分配花园、公园和绿化带保护及工业用地储备，这些福利后续要么是被省级政府取消，要么是下放给了市政府作为政策福利。

但在后续的政策改革期间，一些政府陆续从原本的农业保留地中移除了一些当年所谓的优质农田，改造成了现在的规划区。比如BC北部的C大坝、列治文的Terra Nova区及列治文、素里、三角洲的港口扩建区域。

如今，剩余的农业保留地占据了BC省约5%的可耕地。

理想VS现实

据Todd的说法，随着人口的增长和城市化进程，对于ALR的态度，在BC省一直存在两派观点；一派是积极保护农业用地以保证粮食安全的理想派，一派是呼吁政府适度放开土地限制为城市人口膨胀提供住宅用地进而保障住房的现实派。

理想派的代表就是前省议员Steves，如今87岁的他仍在列治文从事农业；现实派的代表就是国际公共政策公司Demographia的负责人Wendell Cox。

据Demographia发布的住房负担能力的最新报告来看，温哥华的住房成本长期位居北美、英国和澳大利亚94个主要城市中最难负担的第三名。这不禁让大家反思，为什么温哥华的房价多年来一直居高不下？

在众人讨论中，Demographia的主管Wendell Cox提出了一个被许多人忽视的观点：温哥华的高房价不仅是人口增长的结果，更是因为来自“城市限制”的政策影响。

Cox解释道：“许多城市的规划政策阻止了住房在城市边缘地区的建设，造成了城市核心区域土地供应的紧张不说，还推高了土地价格。”

因此，Cox认为，如果再不打破这种城市扩张的限制，住房负担问题将会持续恶化。

的确，如Cox所说，在温哥华及其周边地区，有关农田开发和土地使用的争议一度成为了人们探讨的禁忌，就连民意调查也证明，无论是大温地区还是大多地区，大多数人都是坚决保护绿地和农田用地制度。

尤其是在ALR的存在下，农业用地重新分区为住宅用地是大家想都不敢想的讨论话题。但随着温哥华等地区人口的不断增长，土地供应变得紧张，农业保留地的局限性也开始逐渐显露。

维多利亚大学名誉教授兼农业经济学家Cornelis van Kooten就对此表示：“虽然农业保留地有其价值，但它的执行效果并没达到原本的预期。很多原本属于农业用地的土地并没用于高效的农业生产，反而成为了‘小型农场’或‘业主豪宅’，可谓是在形式上保持农业用途，却与实际农业生产关系不大。”

今年列治文最贵的十个物业中9处是农地豪宅就是个证明。这些豪宅虽然都位于农业保留地内，也确实是农地，但因为没有达到将物业评估为“农业”的要求，而被判为住宅物业。

也难怪在当前的住房危机中，一些专家认为，改革农业保留地是解决住房问题的潜在途径之一。

van Kooten表示，农业保留地正在被新的业主以农舍的名义在土地上建造豪宅，同时还从事少量的农业生产来获得减税。若政府允许在一些没被充分利用的农业土地上建造住房，特别是用在像温哥华的郊区等地，这将会有效缓解住房供需的矛盾，减少市中心的住房压力。

Cornelis van Kooten还特别提到了位于素里和兰里的部分农田改为住宅用途的优势更大，并表示：“当你沿着弗雷泽高速公路从兰里市前往素里市中心时，你会看到大片位于农业保留地内的空地，但从农业的角度来看，这些土地并没有得到充分的农业利用。”

而且，随着BC省政府正在建设一条耗资$60亿的轻轨，van Kooten也质疑，为什么要通过这些“不允许居住”的土地修建轻轨线路，这无疑是在浪费土地资源！

他认为，如果能把这些没有被充分利用的农业保留地开发为住宅，这将减少人们对郊区便宜房价的住房需求，就比如去Aldergrove买房，这不但可以缓解住房压力，还能从根本上解决了通勤时间过长的问题。

尽管van Kooten等人提出了一些合理的建议，但支持农业保留地政策的声音依旧很大。Steves就认为BC省还是需要保护农业土地。

Steves表示，当前的挑战应在于如何提高农田的生产力，尽管BC省的农业保留地政策保护了大量农田，但实际上许多土地并未充分发挥其农业潜力，导致一些农田变成了“度假农场”或“休闲农场”，与实际的农业活动并没关系。

Steves同时回应称，大温需要更高密度的住宅发展，尤其是交通便利的区域，如温哥华、新西敏等地，Steves同意调整部分政策，但他反对将大量的农业用地转为住宅用地。

Steves认为，“我们需要在更密集的城市发展中找到一种平衡，而不是削减那些至关重要的农田土地。”

是时候改革了吗？

目前，关于农业保留地的改革，专家们可谓是各持己见。但Demographia的报告警告称，如果缺乏足够的可开发土地，温哥华等城市的住房负担问题将持续恶化。

因此，适当调整政策，尤其是针对土地利用率较低的区域进行开发，或许能在住房供应与农业保护之间找到更好的平衡。

然而，如何改革、何时改革以及在哪些地区进行改革？仍然是一个复杂的议题。

正如Steves所说：“尽管大多数公众和政界人士尚未准备好允许在城市农田上建造住房，但越来越多的人已经意识到，是时候对农业保留地进行改革了。”

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