残酷现实!加拿大8年内需要新建350万套住房,否则无法解决住房危机

2022-06-28     温房网 350 21

加拿大住房危机的症结在于缺少住房,但问题是:缺多少?联邦政府曾经许诺会每年建设20万套以上的住房,各大开发商也在大兴土木,然而,加拿大抵押贷款和住房公司给出的结论却是:



除非在2030年前,加拿大新增350万套住房,否则就无法解决住房危机!也就是说,到2030年,加拿大的住房总量需要达到2200万套,从而实现可负担性。


8年时间,每年建造近45万套住房,以目前的效率来说是难以达到的,增加供应说起来简单做起来难,要考虑到用地、成本、审批、建设周期等等。



以目前的效率,预计到2030年的时候,加拿大住房存量会在1900万套左右,8年新增230万套,但距离2200万套的标准还差300万套。



地产市场在下行,让住房目标更难以实现



CMHC副首席经济学家Aled ab Lorwerth在电话会议中表示:“目前最大的难题不在于用地和审批,而在于地产市场正在下行。”



可以预见的是,随着需求的饱和和利率的进一步增长,接下来几年的加拿大房地产买卖不可能出现疫情期间的“辉煌”,量价齐跌是大概率事件。


那么,这会打击开发商的热情,影响一些工程的进展。另一大难题是:疫情带来的融资成本上升和劳动力短缺问题仍在发酵,建筑材料价格仍然没有回落的迹象。



BMO经济学家Robert Kavcic认为:“这一届政府很有雄心壮志,希望能解决房屋可负担问题,但很无奈的是,不利因素太多了,政府的决策就算再英明,也难以扭转乾坤。”


Robert还指出:“建筑业的职位空缺率达到了历史新高,我们严重缺乏技术工人。除非经济真的翻身并需要刺激,否则在没有显著通胀压力的情况下,未来十年内别说提升一倍施工效率了,能保障现有效率都比较困难。”



炙手可热的远郊地产,成不确定因素



疫情期间之所以加拿大地产市场火热,是因为远郊地产的带动。比如在大温的阿伯茨福、奇利瓦克等城市,房价在2年内飙升超过70%。当生活回归正规,办公室工作又成为主流的时候,远郊地产面临“熄火”的局面。



一旦领涨的远郊地产开始倒退,那么整个地产买卖的刹车力度将会加大。加拿大央行近日警告:远郊房产在大流行期间迅速拉近了和中心城区房价的差距,但对远郊的青睐并不是永久性的。


因此,远郊房产的泡沫更加脆弱,一旦遭到打击、一旦人们的需求转变,会出现崩盘的危险。开发商们普遍青睐远郊的一个重要原因是土地价值较低,回报率高,如果形势急转直下,远郊房屋开工数量会骤减。



好在,疫情已经重塑了很多人的工作和生活方式,不乏一些大企业同意永久居家办公,这会让远郊房产不至于短时间内被“打回原形”。只是从长远来看,谁也不敢太乐观。



监管系统,什么时候才能更有效率?



既然成本、人力这些条件难以扭转,在CMHC看来,目前最能着手提升的,应当是监管和审批效率 —— 这已经成了老生常谈的话题,并且年复一年在被提及。问题是:到底什么时候,监管审批效率才能提高?



CMHC认为,政府严格审批项目固然有他们的考虑,尤其是考虑到质量、用地和会带来的一系列潜在不利因素,但政府监管部门一定要明白燃眉之急是什么。至少在这几年,建房、建房、再建房,才是第一要务。


此外,开发商也需要提高生产力,充分利用土地所有权来建造更多单元。政府则需要给开发商更多的利益,确保他们在提升效率的同时,还能提供足够多的可负担单元。



CMHC指出,目前三分之二的供应缺口出现在BC省和安省,导致这两个市场的负担能力持续恶化,短期内无法恢复元气。


2003年的时候,安省、BC省的家庭每年分别要拿出40%和45%作为房屋相关开销,而现在,这一数字则是60%和65%。如果住房危机不得到妥善解决,再过十几年,家庭收入的75%、80%“献给”房子,不是危言耸听。



情况在好转前,还会再恶化一次



哪怕不说能否建造足够多的房屋,只从市场理应与否来考虑:既然央行几次加息已经让地产买卖开始回归理性,那至少房屋可负担性在短期内有所改善?



然而RBC高级经济学家罗伯特霍格却表示:“情况确实会好转,但在好转之前,还会再恶化一次。”


道理不难理解:强有力的加息行动,将在短期内进一步推高房屋拥有成本,毕竟月供上涨的速度要远远高于房价下跌的速度。因此,至少在接下来几个月,全国房屋可负担性会是有史以来最糟糕的。



除非房屋平均成交价格跌幅超过10%,才能说是可负担性开始有所好转,至少到2023年我们才能看到这个局面。


所以,加拿大房屋可负担问题、房屋供应问题,注定是个长期存在的难题,需要多方的通力协作,而不只是一两个新政策的出台就能解决的。



长按下面的二维码,就能扫描关注我们的公众号哦~

 unnamed.jpg

做个看完就转的好同志

相关新闻