温哥华市一半社区设施建设费由开发商贡献,最后到底谁在埋单?

2022-06-27     温房网 256 21

日前,《温哥华太阳报》的专栏作者Douglas Todd撰文称,温哥华市官网上对房地产开发商提供越来越多的资金来帮助建设住房、日托中心、公园和社区中心的方式表示赞赏。

 

但一些议员和专家警告称,温哥华正变得过于依赖于不断增加的高层和其他建筑的分区规划密度,以换取开发商大力建设基础设施。

 

 

市议员Colleen Hardwick说:“我们创造了一个怪物。”她坚称,以前的地方议会从来没有打算让开发商缴纳的社区设施建设费成为基建资金的来源。

 

SFU可持续发展专家Alex Boston表示,开发商供款兴建社区便利设施是一把“双刃剑”,它可以创造“巨大的收入来源”,但也会导致豪宅市场的住房建设过多。Boston说,温哥华和其他城市过度依赖于此。

 

尽管如此,温哥华市官网站还是对开发商投入数亿元,帮助建造了Marpole Family Place、Jim Deva Plaza和Creekside社区与儿童中心等许多设施大加赞赏。

 

 

 

为了表示感谢,温哥华市政府提议将开发商的名字写在每个新设施外的铜匾上。

 

Todd称,开发商每年给温哥华市府缴纳的社区建设费金额巨大。一份委员会报告指出,仅温哥华市中心4座豪华大厦的升级规划就收到了价值超过1亿元的收入和“实物”服务。

 

其中包括位于阿尔伯尼1640-1650号的一座迷人的43层摩天大楼。为了获得将大厦建得更高的机会,开发商将提供3300万元的社区设施建设费,其中包括市场租赁单元、低于市场价格的廉租房、文物保护和公共艺术。

 

温哥华市官网站称,有关便利设施的建设供款使降低房产税和支持经济增长成为可能,但Hardwick议员和其他人一样,担心频繁的增加规划密度会增加土地价值,从而提高住房成本。

 

Hardwick说:“我们为这个城市创造了一种围绕销售进行密度规划的商业模式。”

 

根据一份报告,作为对开发商社区建设供款的回报,每年大约有60到80个大型重建规划申请因此获批。

 

温哥华的模式是基于这样一种理念:作为市议会批准增加高层或其他建筑密度的回报,“温哥华市的目标是将土地增值的75%”作为美化设施的资金来源,开发商可以把剩下的25%作为利润带回家。

 

Hardwick说,那些说增加密度的规划升级没有促成更高的房价的人是在“胡说八道”。

 

  

当议员们向开发商们发放“密度红利”,或者在现有分区规划下增加建筑面积时,开发商也必须做出财务或实物供款,尽管程度要小得多。2021年,这两种方法使得开发商多建造了500万平方英尺的建筑面积。

 

一份城市报告显示,温哥华每年从开发商那里收取2亿至4亿元的社区设施建设费,其中大部分来自分区规划密度升级。据报道,开发商为温哥华市约一半的设施和基础设施提供了资金。

 

市议员Jean Swanson承认,社区设施建设供款是像她这样的左翼决策者不断投票赞成修建奢华高层建筑的原因之一,尽管他们的大部分公寓对生活和工作在该地区的绝大多数人来说是遥不可及的。


Swanson说:“有一次,我投票支持顶层建更多的公寓,因为它们提议捐出大量资金——每套大约100万元,当它们可以用于社区时,这是很难抗拒的。”

 

也就是说,Swanson认为这些贡献对这座城市既有好处,也有坏处。

 

“它们是一种获得设施费用的廉价方式。这座城市迫切需要钱来做居民想做的事情,比如获得负担得起的住房、社区设施和应对气候变化。”

 

Swanson宁愿对房产征收累进的“豪宅税”,也不愿建造“大量共管公寓”来换取开发商的资金。

 

市议员Lisa Dominato说,便利设施的贡献是有作用的。“他们支持社区和文化设施、公园、儿童保育和非市场住房等公共基础设施,否则这些费用将只能由纳税人支付。”

 

尽管如此,Dominato补充说,在资本项目上,温哥华不应该仅仅依赖于它们。

 

去年,地方政府将房产税提高了6.3%,接近历史最高水平。

 

SFU的Boston表示,温哥华和其他城市过度依赖便利设施的开发商供款,因为“它们是一个巨大的、可预测的收入来源。财产税和公用事业费不足以为市政当局所需的所有服务以及最好能拥有的(nice-to-haves)服务提供资金。”

 

一份城市报告显示,温哥华已经制定了一份规划,以适应未来20年的预期的人口增长。报告还估计,尽管温哥华的人口仅占大温的四分之一,但已建成大温地区37%的公寓。


 

鉴于温哥华已经将“大量的房产”规划为更高的分区密度,足以吸收未来的人口增长,Hardwick坚持认为,现在是时候让议员们放慢对舒适设施的追求,同时减少城市支出。

 

她认为,委员会承诺每年在住房和应对气候变化方面投入数亿元,这“超出了它的历史责任”。

 

总之,羊毛出在羊身上。开发商缴纳的社区设施建设费,最后是谁承担的?开发商不是慈善家,懂的都懂。新公寓卖得越来越贵,房价不可负担,到底谁的锅?

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