税务，是每一位加拿大人必须面对、并且会伴随终生的问题。除了个人收入所得税之外，还有其他税务项目，也需要时时留意，比如换房报税。

很多人会纳闷：换房怎么就要报税了？如果是投资房，不就报个增值税吗，难道还有其他税收？答案是：不仅有，而且远比你想的要多。

上周五，由JOHOME新趋势地产带来的《大咖之见》系列讲座：《换房时，是否考虑过这些报税问题》，四位专家为大家捋清了换房报税难题，他们分别是：

大温金牌经纪、新趋势王牌队长、精通各类地产相关知识点的Amoo Bao；大温金牌经纪、新趋势王牌队长、有加拿大注册会计师证书的Jerry Zhang；资深注册会计师嘉宾 Xiao；BMO房贷专家Coco Wang；本次讲座主持人是新趋势地产副总裁Alex Tang。

本次讲座以分析案例的形式进行，专家团队就每一位观众提出的问题，来逐一进行回答，其中的一些案例很有代表性。

案例：保留自住房，新增一套房，怎么办？

讲座开始时，Jerry提到了一个案例：客户在本拿比有一栋独立屋，但因为孩子上学原因又在温哥华UBC附近买了套公寓，但又觉得独立屋增值空间大，想依然把独立屋申报为自住房，在税务上可行吗？

嘉宾的解释是：完全可行，但有个4年的时间限制。在未来的4年里，这套独立屋的增值部分还是免税的，但公寓需要当做投资房，在出售时要缴纳增值税。

如果一开始没有及时操作，之后在补申报的话可行，但需要缴纳罚金，最高要罚款8000元。所以在拥有2套房的时候，要明确哪一套是自住、哪一套是投资。如果中途要更改自住房的话，操作起来也比较容易。

案例：多套房产，出售时如何利益最大化？

如果拥有多套房产，都想尽量以自住房来卖，那么怎么卖比较合理，要间隔多久？嘉宾指出：多套自住房并不成立，每年只能指定一套，并且税务局会仔细查阅你在每套“自住房”的居住时间，如果不够长，会被认定为投资房。

所以，如果有多套房产想连续出售的话，不要去尝试都按自住房来卖从而避税，这是无法操作的，该交的增值税就得交。

案例：父母和孩子合买房产，儿子随后搬离

这位观众的状况是：父母和孩子合买房产，在居住5年后孩子搬离，自己又买了一套房当做自住。那么父母和孩子共有的房，如果在出售后是否要交增值税？

嘉宾认为：孩子拥有产权的那一部分，是要交增值税的，比如孩子占30%产权，那么这30%的部分需要交，父母拥有的部分并不需要交。

如果在搬离时，及时把合买的房子比例调低是否可行？理论上可以，但税务局存在“秋后算账”的可能性，毕竟这种操作显然是为了避税。

案例：公司名义买房，公司账户付首付

以公司名义买房如何操作？对此，嘉宾表示：公司名义买房出租的话税收很高，但的确可以规避风险，毕竟购房和租房比较稳；以公司名义买个人自住房的话，自己只是担保人，并没有房屋的所有权，并不建议。

案例：目前转楼花，要怎么交税？

如果是以合理的原因转楼花，而不是刻意想赚钱的话，目前需要交的税并不高，只是转让部分总价的GST，相当于总额的5%。不过其中一些案例不需要交GST，比如“遭遇天灾人祸” —— 但这种情况比较少见，并且千万不要跟税务局撒谎造假。

多位专家建议，在签购楼花协议的时候，要确保有能力去支付接下来的款项，不要以“无力支付”为理由让税务局免去GST，税务局不会答应。

案例：先住再租和先租再住的区别？

4位嘉宾强调：如果房子总计要保留8年，想要享受4年自住房的免税优惠，同时又想出租的话，必须是先住4年然后再出租4年，租完后再自住一段时间，以自住状态出售才行。如果是先出租4年再住4年的话，那么不能享受优惠。

案例：转让商业房，要交税吗？

Amoo表示，即便是全部自己做生意使用，在转让的时候也要交税，商业房并不存在“自住”这个说法。

案例：换房时先买后卖，卖掉的房怎么交税？

这个案例非常普遍，比如在换房的时候先买房，然后卖掉原来的房子，但卖需要个过程，相当于你同时拥有了2套房。那么，旧房在卖的时候如何交税？

对此，嘉宾表示：这是常见状况，税务局会给你1年的时间卖房，这期间不需要缴纳任何额外的税，也不会让原来或者现在的房子变成投资房。这点，还是很人性化的。

案例：只有一套自住房，需要每年都去申报自住房吗？

嘉宾指出，如果只有一套房，并不需要每年重复跟税务局申报这是自住房，只是要在卖的时候和改变用途的时候再申明一次即可，税务局一般也不会特意来查。

案例：夫妻两人分开住，一人一套房，都能算自住吗？

这显然是不可行的，除非是分居，否则只要是合法夫妻，只能拥有一套自住房。即便是分居，在一些情况下仍然也只能拥有一套自住房。

案例：国内国外各一套房，如何指定自住？

嘉宾表示，这和在加拿大拥有2套房是同样的道理，如果国内房指定为自住房，那么加拿大唯一的一套房也是要当做出租房，反之亦然，国内的房如果是出租，只要收入进加拿大账户，也要交税。

通过这些案例分析，相信大家对换房时的税务问题已经有了清晰认识。税务的确是一件繁琐的事，但只要理清思路，一切税务问题都能迎刃而解。

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