在房产增值这个事儿上，加拿大人已经打脸南边的大兄弟——美国二十年了。

虽然这听起来没那么令人震惊，但房地产观察博客Better Dwelling对两国房价指数的分析，给出的数据还是让人眼前一亮。

Better Dwelling将加拿大最大的三个都市区：多伦多，蒙特利尔和温哥华，与四个美国城市进行了比较。这四个城市是加拿大人自己也喜欢与之比较，并且经济还充满活力的纽约，洛杉矶，旧金山和西雅图。

报告发现，自2001年1月以来，加拿大房地产市场最弱增长的城市，也击败了美国市场中表现最强劲的城市。

加拿大市场上最疲软的是蒙特利尔，蒙特利尔并没有出现过像多伦多和温哥华那样的房价飙升。尽管如此，蒙特利尔房价增长仍然超过了美国房价增长最快的洛杉矶5.4％。

甚至，它以超过84％的成绩击败纽约，当然纽约的房价门槛本身要比蒙特利尔高出不少，增长空间自然有限。Better Dwelling指出，尽管蒙特利尔的房价增长比西雅图的房价增长高出了27％，但西雅图被业内人士认为，容易出现房地产泡沫，而蒙特利尔则没有这种征兆。

尽管如此，与温哥华相比，蒙特利尔的增长简直是小菜一碟。从2001年开始，温哥华的房价增长就比洛杉矶高出了75％。比纽约高出了207％。

特别提醒大家一下，这里说的百分比，是两个城市房价增长的对比，而不是房价的对比。是“温哥华的房价增长超过纽约的房价增长207%”，而不是“温哥华房价超过纽约房价207%”。

报告随机选择了一个时间点——本世纪初（2001年），用来比较房价增长。

其实这个时间点的选择很重要，不同的时间段，但可能会显示出不同的结果。假设纽约房价在20世纪90年代比加拿大房价上涨得快得多，那么从1990年开始测量，就会出现一个非常不同的结果。

尽管如此，但现在这些数字告诉我们，加拿大人目前从房子上获得的收益比本世纪初美国人的收益要高得多。但加拿大的成功有一个致命缺点，那就是债务。

自十多年前美国房地产泡沫破裂以来，美国家庭已经去杠杆化，缓慢减少其持有的债务总额。

加拿大的情况则正好相反，家庭债务与可支配收入的比率在今年第一季度创下了178％的历史新高。

要知道，这比美国泡沫破灭前的债务还要高。美国和加拿大以不同的方式衡量家庭债务，但根据美国的标准做了调整后，加拿大家庭债务现在高于美国泡沫高峰期时的债务。

如下图所示，加拿大家庭债务现在已超过美国债务高峰，这使得国际货币基金组织确信美国和加拿大在房地产市场上的位置已经互换了。

而且，债务正在蔓延到更多家庭。根据金融服务公司Edward Jones最近的一份报告显示，1999年三分之二的加拿大家庭有债务，而到了2012年，这一比例变成四分之三。

“要明确的是，加拿大所有家庭的风险并未升高，”报告指出。

“我们最担心的是，加拿大某些家庭的债务水平上升最多，比如年轻家庭，有成年子女的家庭，以及草原省份的家庭。”

但近些年也有一些好消息：由于各省政府和联邦开始实施各种打压房价的政策（如多伦多和温哥华地区的外国买家税，以及全国范围的抵押贷款压力测试），债务增长放缓，大多数市场房价也随之下降。

这一系列措施的结果是，虽然温哥华住房市场看起来仍有些吓人，但我们整个金融体系看起来并不那么可怕。由于债务过剩，国际清算银行（The Bank for International Settlements）多年来一直将加拿大列为银行业危机的第一候选人，但最近的评估显示，加国金融风险大幅下降。

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